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老舊小區改造如火如荼，進展到底如何？
據住房和城鄉建設部8月27日消息，今年1-7月份，全國新開工改造城鎮老舊小區2.22萬個，占年度目標任務(3.9萬個)的56.4%，較6月末提高了16個百分點;涉及居民442.74萬戶，占年度目標任務(約700萬戶)的62.7%，較6月末提高了15.6個百分點。
哪些城市改造面積最大？哪些城市改造進度最快？會在哪些領域形成多大的投資?仍然是廣受關注的問題。21世紀經濟報道記者對一線城市、省會城市、計劃單列市和GDP過萬億城市的老舊小區改造計劃與開工進度，做了統計和梳理。
鄭州、西安改造小區最多
在21世紀經濟報道記者統計的城市中，有26個公布了2020年計劃改造的小區數量，其中，鄭州將改造約1200個小區，在所有城市中居首，西安是另一個改造小區數量過千的城市。其他城市公布的數據都沒有超過500個，有18個城市的改造數量都在100至500個之間。
從公布的改造面積來看，截至8月上旬，上述城市中，有21個公布了2020年的老舊小區計劃所覆蓋的改造面積。所有已公布改造計劃的城市，改造面積都超過100萬平方米。其中，西安、哈爾濱、杭州、武漢等地，今年都將改造超過1000萬平米，最多的西安則計劃改造1900萬平米。
而從改造計劃覆蓋的家庭來看，部分城市同時發布了老舊小區的改造面積與覆蓋家庭數量。其中，杭州2020年的改造計劃涉及家庭最多，達到15萬戶，另外南昌和武漢的覆蓋家庭也超過了10萬戶，太原、蘭州和濟南則超過了5萬戶。
改造計劃的推進進度如何?21世紀經濟報道記者注意到，截止到8月上旬，當前公布了具體改造進度的城市數量不多，其中大多數都是已經全部開工，或者接近全部開工。
其中，西安計劃改造1900萬平米，到7月底已開工建設1436個小區，建筑面積2077.7萬平方米，改造進度達到109%;計劃改造約6.2萬戶的濟南，則已經開工62249戶，改造開工進度同樣突破100%。另外，貴陽計劃改造1.61萬戶，實際開工改造則達到了15661戶。武漢的這兩組數字則分別是13.2萬戶和12763戶，同樣接近全部開工。
對此，陜西省房地產研究會會長王圣學曾告訴21世紀經濟報道記者，西安舊改加速度的原因主要有兩點。一是按照老舊小區的標準，西安老舊小區規模比較大;二是明年西安要召開全運會，為了提升整個城市環境，加大了老舊小區改造的速度。
不過，某地方住建部門官員告訴記者，當地此前并非老舊小區改造試點城市，因此目前還沒有竣工的小區。同時老舊小區改造涉及群眾切身利益和日常生活，而且開工面積每天變化較大，因此，在數據發布上，除了改造開工進度接近完成的城市，當地選擇了暫時不對外公布改造進度。
全國五分之一住房有舊改需求
在第十二屆全國既有建筑改造大會“老舊小區綜合改造分論壇”上，中國城市規劃設計研究院城市更新研究所副所長范嗣斌介紹稱，按照各地提供的數據不完全統計，目前全國有改造需求的小區32.7萬個，總建筑面積65億平方米，從建筑面積看，約占現有城鎮住房總量324億平方米(國家統計局發布數據)的20.06%。
如此龐大體量的老舊小區改造，帶來的投資強度有多大，是各界關心的另一個問題。
7月中旬，國家發改委曾表示，2020年《政府工作報告》明確計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，中央預算內投資安排543億元，目前已經全部下達完畢，實現了“城鎮老舊小區改造任務翻番，中央預算內投資安排翻番”。
在中央資金的基礎上，不少城市今年在老舊小區的計劃投入，都達到10億級別。其中，杭州計劃投入68億元，太原計劃投入超過30億元，南昌、濟南和北京的計劃投入則分別達到了約27億元、約19億元和12.8億元。
實際上，這些投資額度中，中央投資的所占份額并不高。以西安為例，2020年西安計劃老舊小區改造開工投資94.9億元。其中，根據西安市發改委9月3日發布的消息，截至目前西安市累計爭取到2020年保障性安居工程中央預算內投資19.17億元。
而在稍早些時候的6月，西安市住建局局長苗寶明則在接受媒體采訪時表示，西安當時有613個項目申請到中央和省級資金共24.3億元。
不過，西安方面仍然認為“資金不足”，西安當地媒體報道稱，由于“資金有限”，部分群眾抱怨老舊小區改造存在做面子工程、重視小區環境改造而忽視小區內在品質提升等問題。
一些機構則計算了疊加地方投入后的全國總體投資強度。中銀證券曾根據各省發布的老舊小區改造計劃，計算各地老舊小區政府投入強度。
其中，安徽省平均每戶可達到1.27萬元。青海省平均每戶約為1.5萬元，貴州省每戶接近4萬元。而河北省平均每戶金額為0.9萬元。中銀證券稱，如果以安徽省的1.27萬元每戶作為全國“舊改”的平均標準，今年“舊改”的政府投入規模約為900億元，約帶動固定資產投資0.64%。
社會資本投入空間大
實際上，不僅是中央與地方兩級政府投入，根據行業測算，當居民資金和社會資本進入老舊小區改造領域后，投入強度的提升會非常明顯。
首先需要了解的是，根據今年7月發布的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類，分別是為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內容，為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內容，為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的改造內容。
其中，政府財政資金，將主要用在基礎類改造上。而居民出資主要在于加裝電梯等“完善類”投資，以及這些“完善類”設施改造完成后的付費使用。社會資本則將被更多引進在提升類改造上。
因此，老舊小區改造內容的不同，則有著完全不同的改造成本和投入強度。
以北京為例，北京是全國最早推進老舊小區綜合整治的城市之一，2011年就開始以抗震加固和建筑節能等為重點的老舊小區綜合整治。同時，北京也是老舊小區權屬最復雜、改造難度最大的城市之一，其改造的經驗具有相當的借鑒意義。
“十二五”期間，除2011年以外的四年里，北京的老舊小區綜合整治總共投入340億元，改造面積超過6500萬平方米，涉及1678個小區、1.37萬棟樓，惠及81.9萬戶家庭。
實際上，這340億政府投入是隨著北京老舊小區改造內容不斷擴充，而隨之增加的。在上述論壇上，有北京市住建部門相關負責人指出，早期老舊小區改造僅限于抗震加固內容時，預算投入不到100億，加入建筑節能改造內容后，上升到200多億，而當老舊小區改造最終確定是“綜合整治”工作方案后，預算才達到了340億元。
即使按照這一口徑，北京每平方米的改造政府投入強度也只有523元每平米。有老舊小區改造的資深從業者告訴記者，這一數字并不能完全代表北京老舊小區的改造強度，因為其中并不包括增設電梯、新設停車位等居民和社會資本參與的項目成本。而根據行業的測算，包含政府投入在內，北京老舊小區改造的平均總投入資金應該在每平方米1000到1300元，隨著未來材料費和人工費的變動，投資強度還可能更高一些。
根據初步測算，北京約有5100個樓齡在20年以上的老舊小區，涉及243萬套住房。而如果按照上述成本來計算，該人士預估，北京老舊小區改造的投資額度將在1800億元以上，疊加智慧社區、新基建等項目的投入，投資額度將達到2000億元以上，而如果要在未來五年完成“基礎類”“完善類”和“提升類”三類改造，平均每年將會拉動超過400億元的投資。
對此，全聯房地產商會城市更新和舊有建筑改造分會副會長趙路興告訴21世紀經濟報道記者，從目前各地公布的老舊小區改造案例來看，多數仍然以基礎類和完善類為主，社會資本尚未大規模進入投資。這一方面是由于一些困擾社會資本進入的標準、法理問題尚未解決，另一方面，老舊小區改造的社會屬性大于其經濟屬性，通過政府投入為主的“基礎類”和“完善類”的改造，提升居民居住水平，仍然是當前需要首要考慮解決的問題。
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