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隨著城鎮化進程的快速推進，增量土地供應的短缺與存量空間的改造壓力與日俱增，曾經“攤大餅”式、粗放的城市擴張發展之路已經遭到摒棄，“內涵集約式”“高質量發展新路”成為城市發展關鍵詞。
其中，城市更新正是通過對老舊城區的綜合改造，對工業、商業片區的產業激活和價值重構，成為提升城市競爭力、提高城市品質、滿足居民美好生活意愿的城市發展新趨勢，成為民生改善和經濟增長的新引擎。
聚焦房地產行業，川財證券研報認為，隨著熱門城市土地供應放緩，城市更新或成房企新業務增長點。億翰智庫報告顯示，2019年全國商品房銷售金額超過16萬億元，TOP30企業集中度達50%。隨著房地產行業由增量時代逐步向存量時代過渡，增量空間將不斷縮小，城市更新市場規模將不斷擴大。
01
政策利好持續釋放
近年來，從中央到地方出臺了一系列政策，對城市更新的支持力度越來越大，為房企布局城市更新提供了政策支持，成為城市更新長足發展的基礎。
2016年~2019年，政府不斷出臺有關城市更新的政策，指出要因地制宜推進城市更新，加強配套設施建設，優化土地存量供給，改善城鄉人居環境，對于城市更新的重視程度進一步加強。
2019年7月30日，中共中央政治局會議指出，要穩定制造業投資，實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。在同年12月召開的中央經濟工作會議上，“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”被列入2020年重點工作。
今年年初以來，財政部、住房和城鄉建設部等部門均從各個方面強調推進老舊小區改造，包括“將城鎮老舊小區改造納入專項債券的支持范圍”“鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造”等內容。
8月6日，國家發展和改革委員會黨組成員、副主任，國家統計局黨組書記、局長寧吉喆表示，要有效擴大投資需求，重點是用足用好中央預算內投資、地方政府專項債券、抗疫特別國債資金，推進“兩新一重”建設，加大公共衛生、應急物資儲備、交通能源等領域補短板力度，實施城市更新，加快城鎮老舊小區改造。
同時，東莞、廣州、深圳等地城市更新項目于近期陸續公布進展，明確未來改造計劃。據克而瑞研究中心（以下簡稱“克而瑞”）梳理顯示，目前約有30個省市公布了2020年城市更新計劃，其中北上廣深四大一線城市今年推出舊城改造計劃。以深圳為例，日前，深圳坪山區、大鵬新區、龍華區等多地區的城市更新和土地整備局公布了相關城市更新單元項目的進展公告。
10月20日，坪山區城市更新和土地整備局發布了關于《2020年深圳市坪山區城市更新單元計劃第四批計劃》（草案）的公示，該批次包含中心公園東（一期）城市更新單元一個項目，申報主體公司為華潤（深圳）有限公司。
大鵬新區葵涌辦事處歐屋上角片區城市更新單元的項目申報主體是深圳卓越昌泰城市更新有限公司，該項目同樣有新進展。
此外，位于龍華區的龍華商業中心城市更新單元由中洲集團主導開發建設，該項目最新規劃顯示，更新單元用地面積346190平方米，拆除用地面積343258平方米，其中開發建設用地面積195562平方米。規劃容積為1615135平方米，規劃容積率為8.26。
中國指數研究院企業研究總監李建橋表示，城市更新已經成為眾多地方政府關注的重點領域，各地方政府通過城市更新優化城市空間結構，改善城市人居環境，提升城市功能及核心競爭力。未來，城市更新將是城市高質量發展的必由之路。
02
房企積極布局
政策利好下，布局城市更新領域的房企不斷增加，已成規模的房企比例不斷上升。
根據房企2020年半年報及公開信息，已有超六成百強上市房企參與城市更新改造，其中約有40%的企業已達到超百萬平方米的規模。
TOP50上市房企參與度更高，其中78%的房企參與城市更新，形成規模的房企占比則達到了51%。究其原因，克而瑞認為，主要是因為TOP50房企有更充足的資金和更強的運營能力。
值得一提的是，就全國城市更新格局來看，大灣區成為房企城市更新的“必爭之地”。克而瑞研究數據顯示，TOP100房企中有27家房企的城市更新業務涉足廣東省，熱點城市包括廣州、佛山、深圳等。同時，城市更新參與房企本土化特征明顯。如在廣州市場，富力地產、佳兆業集團等較活躍。北京國資房企活躍，如首開集團、中海地產等房企成為北京城市更新的主要參與者。
與此同時，雖然大部分房企已布局城市更新業務，但基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響，房企涉及城市更新的規模差距非常大，通過城市更新獲取的建筑面積跨度也逐漸拉開。從房企布局城市更新的規模來看，規模最小的房企只參與了1個項目，建筑面積不到10萬平方米，規模最大的房企涉及了100多個項目，總建筑面積可達1億平方米，釋放后貨值達數千億元。
日前，克而瑞用房企通過城市更新業務獲取、未轉化成土地儲備的那部分建筑面積，即“城市更新潛在建筑總建筑面積”來衡量企業參與城市更新的程度，將房企分為三個梯隊。
具體來看，佳兆業、恒大、富力、融創、時代這5家房企均位于第一梯隊。這些企業或資本雄厚，或經驗豐富，獲取項目的能力強。今年上半年新簽約項目未來可釋放建筑面積達百萬級別，城市更新板塊潛在總建筑面積均大于5000萬平方米。
以佳兆業為例，今年上半年新增20個老舊小區改造項目，截至今年年中總儲備項目達167個，土地儲備占地面積達4200萬平方米，預計轉化后提供建筑面積逾1億平方米。但鑒于城市開發更新周期長、周轉慢，轉化能力才能真正決定業績。自佳兆業成立以來，共成功轉化了32個項目，轉化面積逾1360萬平方米。盡管上半年受疫情的影響，仍成功轉化了5個位于香港、深圳和廣州的項目，提供了超81萬平方米的土地儲備建筑面積，全年來看預計能轉化10個項目、160萬平方米。
從效果來看，通過城市更新改造上市的項目均取得了良好的銷售業績，相比土地成本實現了較高的利潤率。比如，佳兆業在深圳的主要老舊小區改造項目平均成本（包含地價和回遷房建安成本）為每平方米14100元，但銷售均價可達每平方米4萬元~7萬元。
不過，佳兆業99%的城市更新占地面積都位于大灣區，如何實現異地復制仍是企業亟須面對的問題。
第二梯隊房企的城市更新建筑面積為1000萬~5000萬平方米，既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規模房企，也有龍光、中國奧園、合景泰富等房企憑借地緣優勢高歌猛進。
較典型的是中國奧園，從入局時間來看，中國奧園2015年才開始布局老舊小區改造，但無論是拓展速度還是轉化速度都較為突出。今年上半年，其通過城市更新渠道獲得1633萬平方米土地儲備建筑面積的凈增長，總規劃建筑面積達3058萬平方米，涵蓋超50個項目，上半年共實現了4個項目的轉化，釋放了64萬平方米的土地儲備建筑面積。粵港澳大灣區仍是城市更新重點布局區域，可售資源占比達95%，下半年通過城市更新渠道拿地建筑面積占比從7%調整到15%左右。
第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平方米，其中大于百萬規模的有10余家，絕大多數房企只涉及了零星的項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業務發展，但仍把其作為一種有效的拿地手段。
而從房企參與城市更新業務的模式來看，部分公司通過成立城市更新類公司、與地方政府簽訂合作等方式進入城市更新賽道。此外，還有房企選擇企業與企業合作，發揮各自優勢進軍城市更新市場。
日前，由北京市朝陽區人民政府引導，萬科參與的城市更新項目望京小街項目落地。通過解決原本“停車難、垃圾多、能耗大”等問題，將老舊街區改造為設有商亭集市、餐飲、藝術展、影院、酒吧等為一體的商業步行街。
望京小街是對“政府投入﹢社會資本”模式的探索，也是萬科首次將城市更新范圍擴展至街區小巷。萬科方面稱，公司將以望京小街模式為新起點，加快形成可復制、可推廣的城市更新經驗，為構筑新型城市空間提供借鑒。之前，萬科更新成功的案例包括廣州永慶坊、沈陽紅梅文創園等。
早前，中海地產和上海市黃浦區人民政府達成合作，由中海地產投資590億元，對黃浦區建國東路67~71街坊歷史風貌保護及城市更新項目5幅土地進行開發建設。中海地產方面表示，這將是公司發展史上投資規模最大的項目。
7月22日，萬科和沈陽市人民政府訂立協議，在沈陽市總投資560億元，項目業態包括城市老舊小區改造。
企業間的合作方面，7月26日，花樣年集團和中國奧園簽署城市更新戰略合作協議?；幽昙瘓F方面稱，未來雙方將發揮各自項目資源、運營管理等優勢，在大灣區城市更新板塊開展更為深入、緊密的長期合作。截至2019年12月，花樣年集團超過一半的土地儲備位于粵港澳大灣區，在大灣區擁有46個城市更新項目。中國奧園布局城市更新領域已久，目前正在推進的項目有40多個。
7月22日，旭輝控股集團和悅明置業就城市更新項目簽訂合作協議。悅明置業一直專注東莞市城市更新，與旭輝控股集團的此次合作，是東莞市城市更新等存量土地開發的相關項目。
03
考驗多重能力
事實上，城市更新領域存在一定的門檻，并非所有房企都有資格“分食”城市更新這塊“大蛋糕”。
目前，城市更新項目主要集中在大灣區和其他部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規模房企和有本土優勢的粵系房企。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，由于城市更新項目本身存在回報周期長、不穩定因素多、開發難度大等問題，因此對房企要求門檻相對較高。同時，城市更新涉及政府、居民等多主體，拆遷協商環節較復雜。
那么，諸多房企為何還要不計代價與成本地爭搶？
一方面，城市更新對房企而言無疑是一片廣闊藍海。
今年4月國務院常務會議上，確定加大城鎮老舊小區改造力度，其中，各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。重點改造2000年以前建成的老舊小區的量，大概有30億平方米。
住房和城鄉建設部統計數據顯示，截至今年上半年，全國共有老舊小區約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億元，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。
此外，佳兆業集團發布的《2019~2020年房地產行業白皮書》指出，中國房地產總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。
另一方面，介入城市更新項目可以為房企開辟新的擴儲途徑。
富力地產2019年年報披露，截至報告期，公司通過3個城市的城市更新項目已經轉化了179萬平方米土地儲備，預計2年內通過城市更新方式轉化的土地儲備面積將達1000萬平方米，相當于2000億元可售貨值。
雅居樂近期宣布成立城市更新集團，聚焦粵港澳大灣區，深入華北及中原地區，全力打造城市更新前、中、后端全鏈條運營服務。目前，其城市更新業務已進駐全國10余個城市。
中國奧園2020年半年報披露，截至報告期，公司土地儲備貨值為5015億元，計入城市更新項目后的總貨值約11602億元；擁有超50個不同階段的城市更新項目，可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區占95%。
中泰國際房地產行業分析師劉潔琦表示，一二線城市中心區域的招拍掛機會在變少，城市更新需求上升。通過參與城市更新項目，開發商可以獲得城市中心區域的開發機會，并助力推動城市進一步發展。不過，城市更新市場的門檻較高，對開發商運營經驗要求很高，但參與的企業獲取土地儲備的難度和成本比招拍掛市場低。
另有行業人士提醒，城市更新對房企來說雖是一片廣闊藍海，但房企入局仍面臨挑戰，實現突圍更需長時間沉淀。鑒于城市更新本身存在諸多不確定性，因此容易給房企帶來不小的資金壓力，甚至陷入財務風險。此外，城市更新還對房企的資源協調能力、運營能力等提出更高要求。因此，房企在布局時需全面考慮自身條件，清楚老舊小區改造模式的復雜性，而在城市更新領域已有所動作的房企要有意識地把城市更新改造經驗形成系統、打造團隊經營，才能有所突破。
本文來源：中國建設報
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