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城市工業園轉型升級怎么做？近日，深圳市規劃和自然資源局、深圳市工業和信息化局聯合出臺了《關于促進工業區轉型升級支持實體經濟高質量發展的工作方案》（以下簡稱《方案》），一起來解讀看看有哪些干貨吧！
福田賽格日立舊工業區城市更新項目
《方案》出臺的背景是什么？
中共中央、國務院發布《國家“十三五”規劃綱要》，要求加快深圳科技、產業、創新中心建設。
為深入貫徹黨中央、國務院決策部署、全面落實國家“十三五”規劃綱要的戰略任務，深圳市委、市政府印發了《加快深圳國際科技產業創新中心建設總體方案》, 提出要“規劃建設高質量新型產業園區，改造提升傳統工業區，探索園區高質量發展新路徑”。
深圳市委、市政府部署了“推進舊工業區連片改造升級，盤活低效用地資源”的重點工作任務，要求“深入調研、摸清情況，在已有的‘工業區塊線劃定’及‘管理辦法’等基礎上進一步深調研，分析出深圳全市工業區基本狀況，提出發展方向和措施辦法”。
出臺《方案》，促進工業區全面轉型升級，是國家經濟轉型與產業結構升級背景下，深圳主動作為勇于擔當的探索實踐，也是基于深圳在科技產業創新發展方面的高目標定位，結合城市在工業區轉型升級工作中的實際問題做出的重要部署。
起草過程中開展了哪些工作？
首次建立工業區基礎信息數據庫。為全面摸清工業區發展基礎與現狀，在《方案》起草之前，由深圳市規劃和自然資源部門牽頭，會同市產業部門和各區政府成立工作組開展了全市工業區調查。
通過調動各區及街道力量，綜合運用各類信息化手段，協調整合規劃國土、產業經濟等多項基礎數據，最終完成了對深圳全市超過7000個，約260平方公里工業區的地毯式調查，并建立了深圳市工業區基礎信息數據庫，全面掌握了工業區空間、產業、效益、租金、管理等方面的數據信息，填補了以往工業區基礎信息數據的空白，為今后工業區相關工作部署與政策研究提供了強有力的基礎與支撐。
集中組織工業區實地調研與專題座談。在《方案》起草之初，工作組實地走訪了十個區（新區），并與各區發改、經促、科創、財政、自然資源、更新、整備、集體資產辦等多個職能部門以及部分區屬國企開展了深入座談，充分掌握了基層政府部門在推進工業區轉型升級工作中面臨的困難和存在的問題。
同時，工作組還邀請深圳全市典型工業企業、產業地產商、園區運營機構代表召開了專題座談會，全面了解了市場方面在工業區轉型升級中的創新實踐以及發展訴求，確保《方案》的制定和出臺既能滿足政府的管理需求，也能契合企業和市場的發展訴求，切實解決問題。
系統開展工業區政策梳理與案例研究。在《方案》起草過程中，工作組對全市產業發展、空間管理、存量開發等相關政策進行了全面、系統的梳理，充分銜接了產業規劃、法定圖則以及工業區塊線等規劃管理要求。
同時，為吸取國內外一流科技園區的開發建設與管理運營經驗，更好地充實《方案》內容，工作組還對德國、荷蘭、新加坡等國家的典型科技園案例開展深入分析，并組織人員赴上海、蘇州、杭州等地實地調研了長三角地區存量工業用地再開發以及工業區產業、空間管理的相關做法與經驗。
深圳工業區的現狀基本情況？
首先，本次《方案》所言工業區是指：在產權登記或實際用途為工業功能的用地上，有明確權屬邊界、運營管理邊界、或約定俗成名稱的工業區。
根據調查結果顯示，符合界定條件的工業區全市約7200個，總用地規模超過200平方公里，約占深圳建設用地總量的1/4。
同時，工業區內承載了深圳全市約3/4的規模以上工業企業，貢獻了全市約4/5的規模以上工業生產總值，為城市經濟發展做出了突出貢獻。
其次，工業區發展總體呈現以下特征：
?一是規模呈明顯的小型化特征，深圳工業區平均占地面積僅3.6公頃，大部分工業區不足5公頃。
?二是工業區主導產業布局地域差異較為明顯，南部以互聯網、軟件和科技服務等現代服務業為主，西部以計算機、通信、電氣機械等先進制造業為主，中部承接南部地區服務業外溢，制造業與服務業并存，東部則以金屬、橡膠、計算機、汽車等傳統制造業為主；
?三是工業區用地效益總體偏低，原特區內外差距較大；
?四是工業區營業收入集中度極高，少數排名靠前的工業區以極少的占地面積，創造了深圳近半工業區營業收入；
?五是工業區建設形態仍以標準廠房為主，但同時也存在大量質量較差、形態老舊，已不適應產業轉型升級發展需求的舊工業區。
根據走訪調研反饋信息顯示，目前深圳工業區在轉型升級和管理服務中也面臨著一系列的問題：
一是全市產業布局缺乏統籌、引導不足；
二是產業需求與空間供給銜接不暢，供需矛盾突出；
三是小散亂差工業區較多，成規模高質量產業空間少；
四是產業空間成本調控引導力度不足，部分地區租金上漲過快；
五是工改M1和工業區綜合整治動力較弱，企業自主升級需求有待挖掘；
六是產業監管存在盲區，執行困難且缺乏實效；
七是產業園區管理運營專業化水平較低，規范引導不足。
綜上所述，目前深圳工業發展總體平穩，潛力巨大，但存在問題也十分突出，尤其是在轉型升級過程中缺乏頂層設計、引導不足，尚未實現產業需求與空間供給的精準匹配，也未建立起全周期精細化的長效管理模式，距離實現多層次、高質量、可持續發展的目標還有一定的差距，因此《方案》的制定和出臺意義重大，勢在必行。
推進工業區轉型升級主要目標有哪些？
《方案》以調整產業與空間供需關系，優化工業區類型結構為總綱，借鑒德國、新加坡以及上海等國內外城市工業區開發建設及管理運營經驗，立足深圳實際，分別確定了產業和空間發展目標：
在產業上，通過科學引導各類產業行業布局與發展、加大產業扶持力度，力爭形成定位清晰、產業集聚、空間集中、運作高效的產業發展新格局。
在空間上，以政府主導的連片工業區為突破，打造具有持續增長動力和全球競爭力的產業發展新引擎，以市場主導的各類工業區為主體，激發一批工業區自主轉型升級典范。力爭實現全市工業區向創新驅動、功能完善、空間優質、成本適中、集約高效的高質量產業空間轉型。
工業區連片改造升級將如何開展？
根據調查研究結果，缺乏成規模高質量產業空間已成為制約深圳產業轉型升級的主要問題之一，一方面政府及企業掌握的產業空間有限，大量的產業空間由原村集體掌握，而這些空間中，又有相當一部分小散亂工業區粗放發展、低效運行；另一方面，由于工業區連片改造的路徑仍在探索，尚未形成可復制推廣的成熟經驗，在實施過程中依然存在權利主體多元，協調難度大等問題。
結合上述問題，借鑒國內外一流科技園區開發改造經驗，《方案》提出以“抓大片”為手段，強化政府統籌作用，推進工業區連片改造升級試點工作，主要包括以下措施：
一是政府劃定試點片區，制定實施計劃。各區政府在現狀產業發展滯后、空間形態老舊、配套設施不足的工業區連片區域中，選擇若干個用地規模30公頃以上的片區作為改造試點，并擬定實施計劃，初步明確片區產業升級路徑、主導改造模式、土地或用房貢獻規模、擬落實重大公共配套設施，意向引入重大產業項目及科技基礎設施等內容。
二是政府組織開展試點片區規劃研究。試點片區計劃經深圳市政府批準后，各區政府將同步開展片區產業發展研究和空間整合研究，明確產業發展目標與要求，并按照產城融合原則和高標準城市設計要求，合理布局各類產業空間、配套設施和公共空間。
三是加強政策支撐推動試點片區實施。深圳市、區政府將積極探索資金、空間、產業等多種政策的創新來促進試點片區實施。包括明確市場參與機制，鼓勵符合條件的企業參與試點片區開發建設與運營管理；創新土地利用方式，探索實踐產業空間以租為主、租讓結合的綜合利用方式；加大規劃統籌力度，加強更新、整備、查違、清退等各類存量開發模式間的政策銜接，合理制定綜合實施路徑。
“工改工”類將產生哪些變化？
從近年來深圳全市“工改工”類更新的實施情況來看，“工改M0”類更新規模占比較高，有效支撐了新一代信息技術、互聯網、文化創意等新興產業的發展需求。
但“工改M1”和工業區綜合整治卻始終因改造利潤相對較少、租售對象成本敏感等影響缺少市場動力，導致制造業空間升級乏力。
寶安一角
針對上述問題，結合廣東省三舊改造相關要求，《方案》從多方面提出鼓勵措施、并完善相關流程機制，有序引導市場主體參與“工改工”更新和工業區綜合整治，主要包括以下內容：
一是進一步鼓勵“工改M1”類更新。《方案》建議通過不斷完善相關政策，加快落實鼓勵“工改M1”的多項措施，包括加大地價優惠力度，加強“工改工”更新結構引導等方面。
二是優化“工改工”產業審查流程與內容。《方案》提出將現有的更新項目產業發展專題研究報告（后簡稱“產業報告”）制定及意見征求環節從單元規劃階段前置于計劃申報階段，并對產業報告的制定內容進行了細化，著重強調對擬拆除工業區產業發展現狀的相關分析與舉證。
一方面將加強立項前的項目把關，對產業升級需求迫切、利于實體企業發展的“工改工”項目優先納入審批通道，另一方面將減少規劃編制及實施階段的研究審查事項，加快項目實施進度。
三是加快出臺工業區綜合整治相關支持措施。《方案》提出各區可在工業區綜合整治上大膽創新，先行先試。鼓勵在滿足《深圳市城市規劃標準與準則》、不增加建筑面積的前提下，合理優化現狀建筑功能；鼓勵各區根據自身特點，在深圳全市城市更新相關政策的基礎上，在簡化程序、優化功能、資金補貼、成本控制等方面探索合法合規、可操作性強的綜合整治實施模式，調動實體企業及工業區管理主體自主參與綜合整治的積極性。
四是強化“工改工”項目的后期監管與扶持。《方案》首先提出加強成本管控，一方面將通過合理引導拆遷補償預期、加大對項目倒買倒賣的監督處罰力度，切實降低更新項目實施階段改造成本；另一方面，將通過研究制定不同片區各類工業樓宇的租賃指導價和補償標準，對于改造后符合相關條件的工業區給予租金補償，降低項目后期運營成本。
其次，《方案》提出加快落實“工改工”項目實施后的常態化產業監管機制，通過簽訂產業發展監管協議，全面納入全生命周期產業監管。
對工業企業自主改造升級有哪些扶持？
目前深圳工業企業自主升級改造意愿較強，大多是為了滿足技術改造、擴大產能等需求，但受限于對改造開發程序不熟悉、過渡期安置缺乏保障等原因，大部分企業都壓制了升級改造動力，少數甚至直接選擇了外遷，對實體經濟升級發展，產業用地集約利用造成了不利影響。針對上述問題，《方案》提出了多項支持工業企業自改的措施：
一是加快出臺土地利用相關政策支持工業企業自改提容，鼓勵具有合法產權的產業用地在符合規劃的前提下，通過綜合運用新建、擴建（加建）、拆建三種方式組合的路徑提高容積率，由符合規定的政府部門一站式審批。
二是完善城市更新相關政策支持工業企業自主更新，對于符合深圳產業發展導向，因技術改造、擴大產能需要，由工業企業自行開展拆除重建且改造方向以普通工業用地為主的，進一步簡化審批流程。
三是加快完善工業企業自改相關保障措施與機制。鼓勵各區政府在過渡期安置服務、提供資金扶持、開展改造開發業務指導與幫扶等方面研究出臺工業企業自改相關支持措施，最大程度滿足實體企業自改需求。
園區運營管理有哪些新的舉措
通過調研分析發現，目前深圳工業區管理運營專業化水平仍然較低，大部分工業區對優質企業的吸引力有限。
一方面部分工業區仍以簡單的物業租賃為主，招商引資盲目性高，服務意識差，自主提升動力不足。另一方面，園區運營機構缺少規范化的資質要求與管理，常與二房東或普通物業管理公司混淆，導致園區運營機構水平參差不齊。
寶安-松崗街道沙浦工業片區現狀
針對上述問題，《方案》總結各區已有探索經驗，提出兩方面的措施：
一是著手構建工業區分類引導扶持體系，通過合理對園區進行分類，配套多層次獎勵扶持手段，引導工業區主動加強管理，強化服務能力。
二是加強對園區運營機構的專業性指引，明確管理職責和服務內容，引導提升園區運營管理機構專業化水平。
將對深圳產業經濟發展有哪些影響？
《方案》將工業區作為深圳產業經濟發展的重要載體，重點在構建工業區發展新格局、打造高質量產業空間、切實保障實體經濟發展上著力，全面推進深圳產業轉型升級發展。
《方案》的出臺首先將加快提升深圳市產業發展效益。通過系統化的產業引導和精準化的產業扶持，全方位優化產業發展環境、進一步提升產業服務水平，進而促進企業創新水平與產出效益的提高。
其次，將持續穩定產業發展的空間成本。通過合理引導市場改造預期、調控產業空間租售價格的上升速度，加快形成“成本適中、梯次有序”的產業空間組合，進而有效保障先進制造業發展空間。
第三，將有效滿足新興產業發展的空間需求。通過加快實施政府主導的工業區連片升級改造、有序推進市場主導的各類舊工業區改造，強化成規模高質量產業空間的供應，充分保障深圳鼓勵的各類新興產業發展空間。
第四，將快速提高產業管理服務水平。通過切實加強政府在源頭引導與準入、后期服務與監管等環節的統籌調控作用，充分激發多元市場主體在產業升級、空間優化和管理提升等方面的自主升級動力，進而提升產業管理的精細化程度、加強園區運營的專業化水平，更好地支撐實體經濟發展。
相關工作進展如何？
在《方案》制定過程中，深圳市規劃和自然資源局同步加大了相關工作的推進力度。截至目前，《方案》提及的思路及建議已陸續在《深圳市人民政府關于深入推進城市更新高質量發展的若干措施》，《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》等文件中予以落實，其它內容及要求，各牽頭職能部門及各區政府也在積極推進落實之中。
寶安-松崗街道沙浦工業片區城市更新項目
本文來源：廣東省自然資源廳
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